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Habitantes de distintas colonias de la Ciudad de México cuestionan el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM), sometido a consulta pública desde el 24 de septiembre, al considerar que abre la puerta a aumentos al predial, cambios en el uso de suelo y mecanismos de venta forzosa de propiedades en beneficio de desarrolladores inmobiliarios.
El POZMVM, un documento que contiene recomendaciones sobre cómo debe crecer y organizarse la Zona Metropolitana del Valle de México, ha provocado polémica, y la consulta ciudadana, dudas sobre su aplicación.
Líderes vecinales de distintas colonias, entrevistados por Animal Político, coinciden en que, en lugar de ser un plan novedoso, reúne en un solo texto metropolitano varios de los problemas contra los que han peleado, al menos en las últimas dos décadas, como la violación del uso de suelo, que sepultó negocios de barrio y borró propiedades unifamiliares para dar paso a edificios de departamentos.
Vecinos inconformes consideran que el POZMVM amenaza la permanencia de los residentes en sus colonias. Foto: Cuartoscuro
"Queremos hacernos escuchar, presentar las observaciones y que fundado y motivado, nos respondan para saber si en realidad fuimos considerados o si es un documento que ya tienen ahí planchado, sin que nadie se haya enterado, hasta el momento en que lo someten a una pseudoconsultla", reclama Mario Rodríguez, presidente de la Fundación Colonia Roma CDMX A.C.
Esas luchas de años, que parecían aisladas —por problemáticas como la escasez de agua en Coyoacán, la hiperdensificación en la Tabacalera o la expulsión de habitantes y pérdida de patrimonio en la Roma— convergen en un mismo diagnóstico, señalan los vecinos inconformes, al punto en que consideran que el POZMVM pareciera un "catálogo de negocios" que amenaza la permanencia de los residentes en sus colonias.
Ante las inquietudes vecinales, el Consejo de Desarrollo Metropolitano del Valle de México señaló el fin de semana que ajustará el proyecto del POZMVM, especialmente los apartados sobre el valor catastral y las medidas de predios baldíos y subutilizados.
En un comunicado, recordó que la propuesta de POZMVM está aún en construcción y que su carácter es orientador y no una autorización directa. "Se continuará su integración hacia una versión final, con el propósito de dar más claridad en sus contenidos, promover su congruencia normativa; y brindar una mayor certeza a la población metropolitana ante el ambiente de desinformación", señala el documento.
Por su parte, la jefa de Gobierno, Clara Brugada, adelantó que mandará observaciones a la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) para evitar confusión en la redacción de estos temas.
Como mecanismo de defensa, desde octubre, Comisiones de Participación Comunitaria y organizaciones vecinales comenzaron a recolectar firmas en torno a un documento formal dirigido a las autoridades. En el texto exigen la reposición total del proceso de elaboración del programa, así como de la consulta pública del POZMVM, pues, argumentan, el proceso no ha sido transparente ni contó con una consulta previa y real, como aseguran las autoridades.
Además, acusaron que el periodo de consulta es una simulación informativa que no resulta vinculante para la toma de decisiones.
El objetivo es entregar el documento y las firmas antes del 22 de noviembre, plazo límite para la consulta pública, a la jefa de Gobierno, Clara Brugada, así como a las autoridades de la Sedatu.
Para representantes de distintas organizaciones vecinales, así como líderes de distintas colonias de la ciudad, el POZMVM sintetiza los intentos de los gobiernos locales para migrar el predial de valor catastral al valor comercial, sumado a medidas punitivas contra casas o predios considerados "subutilizados".
Estos reclamos también se han hecho directamente a las autoridades en los distintos foros que ha convocado Sedatu para explicar a los vecinos los alcances del proyecto. Reuniones que en los últimos días han concluido con cierre de calles, por ejemplo, Calzada de Tlalpan o tensos debates entre vecinos y autoridades.
Advierten vecinos que evaluar las propiedades bajo precios de mercado castiga a residentes históricos y adultos mayores. Foto: Cuartoscuro
En la página 174 del POZMVM se indica que en una primera fase "los municipios cobren este impuesto (predial) tal y como está previsto en su legislación fiscal y hacendaria", sin embargo, un párrafo más abajo habla de un nuevo plan.
"Una fase posterior corresponde a la actualización de los registros catastrales para lograr que los valores registrados de las propiedades se asimilen a los valores del mercado inmobiliario", anticipa el documento.
¿Cómo se hará esta actualización de registros? El proyecto sugiere promover el levantamiento y la actualización de la cartografía catastral mediante la utilización de nuevas tecnologías, como vuelos de dron, una alternativa más económica y eficiente.
"Hoy tenemos una boleta predial, trae un valor catastral que es el que asigna el gobierno por tu predio y por tu propiedad. Dice que va a haber una revalorización masiva, una evaluación masiva de toda la zona metropolitana con drones y que va a haber una modificación de los usos del suelo de toda la zona. Entonces, ¿qué pasa? Tu valor inmobiliario, tu valor comercial, como le llaman ellos, va a subir muchísimo", alertó Josefina MacGregor, presidenta de SUMA Urbana.
"Sucede que al modificar los usos de suelo y permitir usos mixtos —más altura, más densidad— el valor de tu metro cuadrado, que es la base para calcular tu predial, se revaloriza", subrayó.
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Mario Rodríguez, de la Fundación Colonia Roma, y Salma Muñoz, de la Comisión de Participación Comunitaria (Copaco) de Tabacalera sostuvieron, además, que el valor comercial en colonias céntricas está inflado artificialmente por la especulación inmobiliaria y las rentas de corta estancia. Evaluar las propiedades bajo precios de mercado castiga a residentes históricos y adultos mayores, cuyas edificaciones se han depreciado pero el valor del terreno se ha encarecido.
La "valorización del suelo" se contempla en la página 175 del proyecto a través de tres instrumentos: por incremento de edificabilidad, por incorporación de suelo periférico y distante, así como por cambio del uso de suelo.
"Se propone un cambio de paradigma en el que la zonificación no sea una dádiva, sino un activo/recurso al que se puede acceder a cambio de retribuciones en favor del municipio o entidad federativa correspondiente, según sea el caso", detalla el documento.
Dado que el POZMVM define la zonificación no como un límite normativo estricto, sino como un "activo o recurso", los desarrolladores podrán acceder a ella a cambio de pagar retribuciones económicas, en suelo o en obra pública, al gobierno. Los vecinos afirmaron que esto equivale a formalizar y legalizar las violaciones al uso de suelo que las inmobiliarias han cometido de forma irregular durante años y contra lo que ellos han luchado.
"La colonia Tabacalera está sufriendo un grave problema con estos cambios de uso de suelo y también de edificaciones de gran densidad. Nosotros como vecinos vemos que es una zona que está con una carga urbana muy fuerte porque nuestra colonia es muy chica (…) para la densidad que se está presentando en estos momentos", alertó Salma Muñoz.
"Creo que las autoridades insisten en este mal uso y abuso del suelo urbano y, sobre todo, están poniendo en riesgo la vida de muchos vecinos y también el patrimonio de muchos de ellos porque, por ejemplo, por la colonia Tabacalera pasa una falla geológica que no han estado ponderando en ningún estudio de impacto urbano", detalló.
Enrique Irazoque, titular de la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana de la Ciudad (Metrópolis), no negó el "predialazo". Foto: Cuartoscuro
La controversia y rechazo a la propuesta del llamado "predialazo", así como la "valoración del suelo" rápidamente escaló, lo que llevó a las autoridades a salir públicamente a posicionarse, no sin antes cometer algunos tropezones en sus intentos de negar que el documento dice lo que dice.
El 9 de octubre pasado, durante una reunión y conferencia de prensa con diputados locales de Morena, Enrique Irazoque, titular de la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana de la Ciudad (Metrópolis), no negó el "predialazo", sino que dijo que los efectos "no serían inmediatos".
"Todas las familias tienen que estar totalmente tranquilas en que no va a haber efectos inmediatos de toma de decisión en el Gobierno de la Ciudad para aumentar el predial; no va a haber decisiones, derivadas inmediatas (sic) de este programa, para cambiar usos de suelo y zonificaciones, y mucho menos se contempla que este programa traiga un efecto inmediato en una política respecto a los predios baldíos", señaló el funcionario.
Ese mismo día, la jefa de Gobierno, Clara Brugada, escribió en su cuenta de X "Seré breve: la Ciudad de México no va a aumentar el impuesto predial. Que quede muy claro, no se dejen engañar".
Un par de días después y frente a la escalada del rechazo por parte de los vecinos y los constantes señalamientos de la oposición, Brugada aceptó en conferencia de prensa que la redacción podría resultar confusa, por lo que solicitaría sea modificada.
"Han saltado temas, como el uso de terrenos baldíos o malas interpretaciones sobre el predial (y) considero que esos temas se deberían modificar (….) que no pueden quedar planteamientos que puedan generar duda y pienso que esos temas sí deben ser modificados", admitió la mandataria.
Por ello, anunció que el gobierno capitalino —entidad que ya había avalado el POZMVM previamente a su difusión para la consulta ciudadana— enviará a Sedatu sus observaciones.
En tanto, los vecinos insistieron en que la propuesta contempla un incremento indirecto, pero drástico, del impuesto predial mediante un "triple efecto": la revalorización masiva del suelo con drones, el ajuste a la base gravable y el incremento en las cuotas y tarifas aplicables por metro cuadrado.
Como si la disputa entre lo que dice el documento y lo que defienden las autoridades no fuera suficiente en materia de recaudación del predial, en la ecuación se suma un nuevo instrumento: el Fideicomiso Metropolitano del Valle de México.
La jefa de Gobierno, Clara Brugada, adelantó que mandará observaciones para evitar confusiones. Foto: Especial
Se trata de una de las propuestas financieras clave del POZMVM para coordinar los recursos de la región. No obstante, su constitución y operación han generado posturas encontradas entre el texto oficial, la defensa de las autoridades y las críticas de los vecinos.
En el documento, se propone la constitución de este fideicomiso público, en el que participan como fideicomitentes el gobierno federal y las cuatro entidades federativas (CDMX, Estado de México, Hidalgo y Morelos).
Sus fondos se destinarán de manera exclusiva a financiar obras, proyectos estratégicos e infraestructura de interés metropolitano (transporte, agua, equipamiento), así como a respaldar la creación de agencias o empresas intermunicipales de servicios.
Y aunque hasta este punto los vecinos opinaron que la propuesta es adecuada —e incluso necesaria— el desacuerdo llega al leer cuáles serán sus fuentes de financiamiento, porque no solo contempla las asignaciones directas fijadas por los Congresos locales en los presupuestos de egresos, sino que contempla aportaciones de la recaudación predial y nuevos instrumentos, como los impuestos al desperdicio urbano, a la gestión de la valorización por incremento de edificabilidad, a la incorporación de suelo periférico y al cambio de uso del suelo.
"Los gobiernos que forman parte de la ZMVM podrían acordar que una proporción de los recursos recaudados por concepto de impuesto predial se destine al Fideicomiso Metropolitano propuesto en el presente POZMVM para el financiamiento de obras y proyectos de alcance metropolitano", se lee en el documento.
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Sobre el particular, las autoridades han argumentado que la metrópoli padece una falta histórica de coordinación financiera que impide financiar grandes obras regionales, como sistemas de transporte público integrado o saneamiento hídrico, además de que han insistido en que el POZMVM es un instrumento orientador que no asigna recursos por sí mismo ni sustituye las atribuciones de los gobiernos locales.
Sin embargo, los vecinos mantienen firme su crítica al instrumento de recaudación porque esto significa quitar recursos que se pueden invertir directamente en la Ciudad de México y que ahora se irán a una bolsa común regional, al tiempo que se viola el artículo 115 constitucional que prohíbe utilizar los impuestos prediales recaudados en una jurisdicción para financiar obras en otra.
Advierten que para aplicar esta medida el gobierno tendría que modificar la Constitución mexicana, los códigos financieros y las leyes hacendarias locales, lo que consideran un despojo a la autonomía municipal y presupuestal.
"Lo que estamos leyendo no son lineamientos de política pública, es una reconformación del marco normativo para que las decisiones de planeación se tomen a través de un Consejo Metropolitano y mientras eso llega, podemos empezar a reflejarlas en las leyes locales, pero finalmente el objetivo es modificar la Constitución para que los fondos recaudados a nivel entidad federativa se puedan ir a un Fideicomiso Metropolitano y las de zonificación se puedan implementar —y los instrumentos— desde el Consejo", señaló MacGregor.
Se propone un gravamen al desperdicio urbano para desincentivar la especulación de inmuebles baldíos o subutilizados. Foto: Cuartoscuro
En el diagnóstico del POZMVM se señala que la metrópoli padece de una desarticulación urbana: mientras la población es expulsada hacia las periferias o hacia suelos de conservación, en las zonas consolidadas existen lotes baldíos, bodegas y antiguas fábricas en abandono, que generan focos de inseguridad, contaminación y deterioro urbano.
Para intervenir en estos espacios, el documento propone dos instrumentos principales.
El primero es la aplicación de un gravamen al desperdicio urbano, es decir, una contribución fiscal destinada a desincentivar la especulación de inmuebles baldíos o subutilizados en zonas consolidadas.
El POZMVM define como "subutilizados" aquellos predios que carecen de construcción, que tienen un coeficiente de uso de suelo inferior a 0.25, que están en ruinas, o cuyas edificaciones representen un valor inferior al 50 % del valor del terreno.
El segundo instrumento propuesto es el impulso a Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios (y Venta Forzosa). Esto permitiría a la autoridad emitir declaratorias sobre predios baldíos o subutilizados en 19 alcaldías y municipios prioritarios.
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¿Qué sucede en estos casos? La declaratoria se inscribe en el Registro Público y otorga al propietario un plazo de dos a cuatro años para edificar conforme a la zonificación; si no construye en ese periodo, la autoridad puede someter la propiedad a venta forzosa en subasta pública para que un tercero la desarrolle.
En conferencia de prensa, José Alfonso Iracheta, subsecretario de la Sedatu, defendió que la venta forzosa forma parte de un "catálogo de alternativas" sustentado en el artículo 85 de la Ley General de Asentamientos Humanos y en experiencias internacionales, como en Colombia o Brasil.
"Lo que se plantea es que vayamos juntos… desarrollemos un proyecto con las características que debe tener esta zona, ni más ni menos, con lo que debe tener esta zona de acuerdo con la propia naturaleza del barrio y facilitar el acceso a lo que debe tener un propietario para impulsar un proyecto al capital, al propio desarrollo del proyecto, a los estudios de ingeniería, todo lo que se debe tener en un proyecto. Y si posteriormente sigue sin desarrollarse este predio, entonces empiezan a poner otro tipo de medidas para impulsar que sí se desarrolle y esto se hace de forma colaborativa", explicó Iracheta.
Sostuvo que el proceso prioriza el diálogo con los propietarios para desarrollar proyectos en conjunto y que, de llegarse a una subasta, se pagará al dueño el 100 % del valor de mercado. Además, estos instrumentos se aplicarán de forma concertada en zonas industriales en desuso y no en viviendas particulares, barrios históricos ni casas residenciales con jardín.
Por su parte, los representantes vecinales sostuvieron que estos mecanismos ocultan un trasfondo coercitivo que atenta contra el derecho a la propiedad y favorece el despojo en beneficio de desarrolladores inmobiliarios.
¿Qué pasa si un inversionista detecta un terreno baldío y la autoridad emite la declaratoria de construcción prioritaria? Foto: Cuartoscuro
"Este proceso de especulación inmobiliaria viene de hace mucho tiempo, o sea, no es nueva la especulación inmobiliaria. Este gobierno no nos puede decir ahora en su diagnóstico 'ah, encontramos que hay especulación inmobiliaria y entonces vamos a regular el mercado inmobiliario'", opinó Claudia Corona, integrante del Copaco de Espartaco, Coyoacán.
"Somos una colonia que empezó con uso de suelo unifamiliar en donde han estado violando el uso de suelo flagrantemente y luego nos lo cambian sin que nos enteremos (…) la mayoría de los vecinos ya estamos pasando a otras edades, entonces, vivimos en casas y esas casas, obviamente están perdiendo su valor comercial y seguramente vamos a caer en muchas de estas categorías… Nuestro inmueble va a valer menos de lo que vale el predio, entonces seguro nos van a aplicar desde el gravamen al desperdicio, las subastas, todo eso", alertó.
El POZMVM contempla una figura hasta ahora inexistente y extraña para los vecinos: la zonificación flotante.
Se trata de un mecanismo a través del cual determinados usos del suelo pueden autorizarse sin estar previamente asociados a una ubicación específica dentro del territorio, es decir, los aprovechamientos "flotan" hasta que propietarios o desarrolladores solicitan su aplicación en predios que cumplan criterios técnicos previamente definidos en los programas.
"La implementación de la zonificación flotante estaría sujeta a evaluación por parte de las autoridades estatales y municipales, quienes determinarán la viabilidad territorial y urbana de cada propuesta, establecerán medidas de mitigación conforme a sus impactos y, en su caso, podrán aplicar mecanismos de recuperación de plusvalías derivados del incremento en el valor del suelo generado por el desarrollo autorizado", se detalla en el POZMVM.
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Según el documento, este instrumento no se podrá aplicar en polígonos que cuenten con declaratorias de conservación ambiental y/o patrimonial; además, previamente las legislaciones locales deberán ser modificadas para determinar los usos admisibles, las áreas receptoras y excluidas, los criterios técnicos, ambientales y de factibilidad de servicios, así como los mecanismos de evaluación, participación pública, resolución fundada, registro, transparencia e impugnación.
Josefina MacGregor ilustró el riesgo de combinar la zonificación flotante con los polígonos prioritarios. Explicó que el gobierno puede preaprobar un uso de suelo de alta rentabilidad —como un hotel o una torre de departamentos— que "flotará" en la nube normativa.
¿Qué pasa?, que si un inversionista detecta un terreno baldío la autoridad emite la declaratoria de construcción prioritaria y le da un plazo de dos a cuatro años al dueño actual —quien usualmente no tiene capital para edificar un proyecto masivo— y, al vencer el plazo, se le obliga a vender en subasta pública para entregarlo al desarrollador que ya tenía el proyecto preasignado.
"¿Tú crees que alguien va a hacer el proyecto de un hotel sin tener un predio?", cuestionó MacGregor.